据学者统计，全世界约有187个国家和地区征收保有环节的房地产税。房地产税作为一个稳定、可持续、可预期的收入来源，多以地方税的形式存在。房地产税在我国的发展起步较晚、范围较窄、程度较低，且由于国情的差异，发展形式也与世界其他国家存在不同。
从世界主流形式出发，立足我国基本国情，深入讨论更能体现税收公平原则的我国房地产税发展方向。
一、直接税制更显公平
不同国家的历史传统以及征税技术水平等国情的差异使各国房地产税的内涵存在一定的差异。例如：波兰、墨西哥等国将土地与房屋合并征税，称为“房地产税”；巴西、日本等国对土地、房屋及其他相关固定资产合并征税，称为“不动产税”；美国、加拿大等国则就纳税人所拥有的包括不动产在内的所有财产进行征税，称为“财产税”……各国房地产税的名称及征税范围虽然有所不同，但其类型是统一的，即均属直接税范畴。
对于我国而言，选择直接税作为房地产税的类型有其理论及现实上的意义。理论上，如上节所述，直接税相较于间接税，其税负更不易于转嫁，税负归宿也更为明确，能更好地体现量能原则，发挥税收对于社会资源的再分配作用，实现起点公平。现实上，以直接税作为房地产税的类型，能够有效调节我国的税制结构，弥补我国现阶段间接税比例过高，直接税比例过低的问题。
同处于相同发展阶段（基于购买力平价不变推算的人均GDP相同时期）的世界主要国家相比，我国收入及财富分配形势十分严峻。可以看出，我国基尼系数为0.47，显著高于其他国家，相比之下，我国直接税收入占税收总收入的比重较其他国家明显偏低。我国迫切需要提高直接税在我国现有税收体系中的占比，扭转现如今我国房地产税税收体系中重流转、轻保有的局面，更好地发挥税收的调节作用。
二、公摊面积有违公平
公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，是我国独有的概念。上世纪90年代起源于香港，后被内地学习与借鉴，自一九九八年内地进入商品房时代开始，一直存续至今。公摊面积因不符合国际惯例、现有法律法规未设定上限等问题一直为人诟病。“从来没有哪个业主能测量清楚自家房子的公摊面积。”公摊面积是整栋楼的全体产权人共同分摊的以水平投影面积计算的公用部分的建筑面积。
具体包括：电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅、过道等。一般而言，公摊面积都有个系数范围。目前，国家并未对各类房屋公摊面积的具体数值、区间范围等做明确规定，只能按照市场一般标准给出一个相对比例：
（1）7层以下住宅，一般为7%—12%；
（2）小高层住宅分为三种情况：①无设备用房、无商铺、无架空的情况下，一般在10%—15%之间；②有电梯，一般在15%—20%之间；③高层住宅相对较高，一般在20%—25%之间。
（3）25—33层及以上高层住宅，为25％以上；
（4）别墅类，一般为1%—8%。公摊面积的存在有违公平原则，在计算房地产税税基时，应该坚决予以取缔。这一做法除了符合税收公平理论之外，更在于其巨大的现实意义。首先，根据公摊面积相关公式，房地产的市场价值包含了两部分，分别是套内建筑面积的价值和公摊部分面积的价值，而公摊面积虽名义为业主享有却不直接受业主支配，因此本着受益原则的理念，这部分面积所体现的价值不应该作为计税依据的一部分。
其次，在计算房地产税计税依据时扣除公摊部分面积所体现的价值，对现阶段房地产税的计征具有重要的推动作用。房地产税的推出势必会在一开始陡然增加房屋持有者的税收负担，社会对于新法的抵触情绪会迅速上升，这将不利于新法的进一步推广与实施。
而扣除公摊部分面积所体现的价值之后，纳税人缴纳的税费会明显减少，不仅减轻了新法推出时纳税人陡增的税收负担，还降低了纳税人对新法的抵触情绪，能加速新法的推广与实施。
三、异时期异税基彰显公平
（一）计税依据的公平性分析
房地产税税基评估是以房地产税税收为目的，对未明确具体价值的房地产税税基进行评定作价的专业行为。量能原则要求我们必须准确地衡量房地产税税基的价值才能做到税收公平，而要做到对房地产税税基的准确衡量必须对房地产税税基的范围有一个明晰的界定。房地产税税基的课税对象，主要有房屋和土地、房地一体、房屋和土地及附着物综合体三类。
理论上，价值量最大的是房屋、土地及相关附着物的综合体，房屋和土地的价值与房地一体的价值相等且小于前者。对于不同的情形应该选择适宜的评估客体，例如：当需要评估一栋商厦的税基时，使用房屋、土地及相关附着物的综合体作为课税对象较为适宜；当需要评估一栋独栋别墅时，使用房地一体作为课税对象较为适宜；当需要评估一幢居民楼各套住宅的税基时，使用房屋和土地作为课税对象较为适宜。
量的层面指的是房地产税税基的计税依据，主要分为从价计征和从量计征两类。国内外税收实践中，对于计税依据的选择十分多元，但是，除了以房地产面积为计税依据的捷克、以色列、匈牙利及以房地厂等级为计税依据的英国等少数几个国家或地区之外，大部分国家或地区都是以房地产评估值为计税依据。
差异的原因主要是各个国家或地区的社会经济制度存在较大差异。以房地产等级、占地面积等从量计征方式作为计税依据不能很好体现房地产的真实价值，不符合量能原则及受益原则，因此不能够保证税收公平，一般情况下应该不采用，只有在房地产市场十分不完善，无法得出合理的市场价值的情况下谨慎采用。
相比之下，从价计征的几种价值类型是以价格作为衡量房地产真实价值的标准的，符合量能原则及受益原则，能够保证税收公平。一般地，在一个房地产市场较为成熟的地区，房地产的市场价值较好地反映其真实价值，此时采用市场价值作为房地产税税基的计税依据最为合理。除此之外，为了谨慎不遗漏，在计税依据的选择上还可以选用投资价值、在用价值、原始价值等价值类型作为计税依据。
（二）房地产税的公平性定义
所谓房地产税，除了对房屋征税之外，还离不开对于土地的征税。然而，我国现行税种中，并没有能很好反映土地价值的。抛开税种，具有中国特色的国有土地使用权出让金制度则是绝佳的反映土地价值的另一种意义上的“税”。
土地出让金是指土地受让方为取得一定期限内某块土地的使用权而向政府土地管理部门一次性缴纳的价款，其实质是土地所有者向土地使用人一次性预收的若干年限地租之和。土地出让金在形式上似租非租、似税非税，是地方财政的重要来源之一，占地方政府性基金收入的比重超过80%，且有持续走高之势头。
将土地出让金由“费”的形式转变为“税”的形式，由一次性收取转变为按年收取，无论是对于政府还是对于民众都具有十分显著的作用。对于政府，由土地出让金转变而来的“土地税”能够给地方政府提供更为健康的财政资金来源，有助于缓解现阶段各地地方政府对于使用土地出让金筹集财政资金的过渡依赖状况；
对于民众，由于土地出让金转变为“土地税”按年收取，能够显著降低当今房价，更好发挥房地产税抑制房价，促进社会公平的作用。综上所述，我国现行的房地产税收体系与国际主流定义相背离，不能正真起到房地产税抑制房价、促进公平的调节作用，应该对我国现行房地产税收体系进行重构。
基于此，房地产税的定义如下：房地产税是在房地产保有环节分别对房屋以及土地征收的一种直接税，其中房屋以单纯房屋评估价值为计税依据，土地以单纯土地评估价值为计税依据。上述关于房地产税的定义符合税收公平原则，理论上，在税基评估过程中应该予以采用。然而，考虑到一步到位的改革对于现行地方财政的巨大影响以及以现行市场数据评估无法做到税收公平与效率。
应该先行征收以房地产现行市场价值（包含了房屋价值与土地出让金价值）扣除公摊面积所占价值部分为计税依据的过渡期房地产税。此后，逐渐降低土地出让金规模，以稳步降低房价促进民众公平。
在这一过程中，可以通过调节过渡期房地产税税率或者不断扩大征税规模保证政府财政收入不至于降低，保证过渡期政府财政收入的平衡。当土地出让金完全取消后，方可改革房地产税的评估思路，按照房地产税定义进行评估征税，实现房地产税作为直接税调节收入、促进社会公平的作用。
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