引言
现行房地产税难以发挥对房地产价格的调控功能：房地产税有调控房地产价格的功能。房地产税在一定程度上能够增加房地产保有成本，改变房地产继续持有和出售获利之间的相对价格，促使部分房地产投机者和投资者出售房产，由此增加房地产市场供给，缓解我国房价上涨过快的压力，实现“住房不炒”和“住有所依”的目标。我国房地产税未发挥调控房地产价格的功能。我国房地产税仅对城镇经营用房产征收，城镇的非经营性房产以及农村的房产不征税，这使得房地产税难以发挥对房地产价格的宏观调控功能，由此导致经济结构失衡，房地产市场高额的投资收益使得房地产行业投机行为严重，推高房价、地价，影响“住有所依”目标的实现。
房地产税长期有利于中国经济结构转型：在我国经济系统中，房地产占比高、涉入深，且与系统性金融风险关联性大，中央顾忌房地产税对资产价格的长期冲击效应，但从长期来看，房地产税对房地产价格影响呈中性，有利于发挥房地产税调节收入分配作用，促进消费，构建新发展格局。房地产税短期内对房地产价格起到抑制作用，但随着市场出清，因房地产税释放的存量房供给消耗为0，供给总量便在新的价格水平上达到了均衡，此时房地产税对房地产价格影响减弱，直至第八期时房地产税改革产生的抑制作用几乎为零，从长期来看，房地产税对房地产价格影响较小。
这启示我们，房地产税在解决我国治理结构、经济结构失衡的同时又不会过分扭曲房地产价格且对资源配置效率影响较小，保障我国经济的平稳运行。房地产税政策的长期实施能帮助地方政府破除对“土地财政”和“以地引资生税”依赖的同时又不会影响房地产市场的资源配置效率，促进地方政府从发展型政府转向服务型政府，提高地方经济发展的质量，促进经济可持续发展；同时，房地产税政策的长期实施能调节居民收入分配的同时又不会影响房地产市场的资源配置效率，缩小收入分配差距，拉动内需，促进国内经济大循环，构建新发展格局。
房地产税改革的具体建议：完善不动产评估机制。纵观各国房地产税征收实践，以房地产评估价值作为房地产税征税依据是各国共识，房地产价格评估效率的高低直接决定了房地产税成功与否。自2003年，我国进行了房地产评估机构试点以及推广，但我国目前现存房地产评估机构存在评估机构人员专业素质薄弱以及评估成本过高等缺点，其发展程度难以满足征收房地产税的需求。
鉴于以上问题，政府可通过与银行贷款评估部门以及会计师事务所等三方机构评估部门合作的方式提高其评估专业性；要解决评估成本过高的问题可通过合理设计评估频次的方式实现，日本房地产评估部门每三年对不动产进行评估，在非评估年份可根据实际对特殊情况进行个别评估。我国地方政府可借鉴日本房地产评估经验，每三年评估一次，但同时赋予地方政府根据其实际情况修改评估频次的权利，房地产价格变动较大的经济发达地区可缩小其评估间隔年限，保证评估准确性；房地产价格较稳定的地区可适当延长其评估年限，节约评估成本。
合理设置房地产税的税率：（1）合理设计税率，发挥其税收收入职能。房地产税主要功能之一是为地方政府提供稳定的、可持续的财源，满足其基础设施建设的资金需求，为实现此目标，房地产税的税率设置不宜过低。我国房地产税的税率设计可借鉴日本房地产税改革经验，日本房地产税采用标准税率，税率为1.4％，且各市町村政府对税率具有部分自治权，可以根据地方政府财务状况以及宏观经济政策需求调整其税率。根据日本房地产税改革经验，我国房地产税的税率可设置在1.5％～2.5％之间，但由于我国各地财政状况以及房地产市价有较大差异，所以，可给予地方政府根据其政策需要调整税率的权利。
（2）实行差别税率，抑制投机需求。房地产税的另一主要功能是引导住房合理消费以及土地集约节约利用，所以，在实践过程中，为保证政策效果的实现，要合理设计房地产税的税率，实行差别税率，使房地产税能起到打击投资者预期收益作用的同时保障居民住房需求。具体措施主要包括三点：一是对家庭所拥的多套住房使用差别税率征税。以家庭为单位，对仅拥有一套住房的家庭适用低税或加大税收优惠；对拥有两套及以上住房的家庭按照其拥有房产的数量适用较高的税率。通过使用差别税率提高二套房或多套房的保有成本，促使纳税人出售房产。
二是按住宅档次进行分类，对不同档次住宅使用差别税率征税。将住宅分为三档，低档（刚性住宅）、中档（改善型住宅）和高档（别墅），低档住宅适用低税率，对中高档小区适用高税率，促使房产回归居住功能的同时调节收入分配，促进社会公平。三是按照城市等级进行分类，对不同级别城市使用差别税率征税。根据城市GDP规模、居民人均收入以及500强企业落户数量城市等因素，我国城市等级共分为五类：一线城市、二线城市、三线城市、四线城市和五线城市。我国房地产税改革过程中，要按照城市的等级适用差别税率对房地产征税：一线城市、二线城市的房价高，适用高房地产税税率；三线城市、四线城市以及五线城市的房价较低，适用低房地产税税率。
坚持稳中求进，防范金融风险。利用房地产税调节房地产价格时要坚持稳中求进的思路，调节好房地产税带来的短期冲击过大以及长期效果减弱之间的矛盾。在政策改革初期，尽量避免制定过于激进的税率，防范“泄洪式”的存量房地产释放和“断崖式”的房地产价格下跌。众所周知，房价的飙升吸引诸多家庭通过贷款的方式购买房产，银行部门杠杆率大幅上升，导致系统性金融风险不断集聚。
房产作为贷款的抵押物，如果其在短期内价格急剧下降，易导致资不抵债，贷款违约风险上升，最终银行抵押链条断裂，银行出现流动性危机。美国次贷危机就是一个例子，美国房价下跌以及利率上升导致美国贷款违约率急剧上升，引发次贷风暴，冲击整个金融市场。因此，我国房地产税改革初期要避免制定过于激进的税率，防止房价“断崖式下跌”，防范房地产金融风险。
结语
而在政策实施中长期即大概在第五期左右，为避免政策效果的缩水，可以在前期柔和政策的基础上适当强化政策，巩固前期政策效果，形成稳定预期，渐进形成长效调控机制。
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