“外网受理、内网审核”是不动产登记行业在推出“一窗受理、集成服务”后的又一重要举措，这种做法是对自然资源部印发的《关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知》中“拓展‘互联网+不动产登记’”服务范围的要求的贯彻落实。近年来，外网申请与集成服务整合完成后，不动产登记实现了由“一窗受理”到“一网通办” “跨域通办”的新跨越。
当事人基于互联网（即政务外网）申请不动产登记，不动产登记机构基于内网进行查验受理。申请人无须担心材料不齐、不用往返多部门，也不必在多个App（手机软件）之间切换，不动产登记成本大大降低，登记窗口压力大大减轻，登记效率不断提升，这种“多赢”的做法对优化营商环境和提升服务对象满意度皆有裨益，因此，各地纷纷开展了不动产登记线上申请的探索和实践。
从“面对面”升级到“网对网”，不动产登记机构把方便、快捷留给服务对象的同时，也不能忽视潜在的安全威胁。实践中，一些伪造身份证件冒名顶替权利人、误导当事人作出不实意思表示、线上申请程序被非法操作等案例已有发生。
笔者结合实际，对不动产登记线上申请的潜在风险进行详细分析，并提出防范措施，以期在便利群众的同时降低登记风险。
01线上申请的风险
对于申请人发起的不动产登记线上申请，系统首先会区分自然人申请人、法人抑或非法人组织申请人。自然人需要进行线上远程身份认证，认证方法包括系统账号密码核验、人脸识别等；法人、非法人组织则需要插入密钥验证。通过远程身份认证后，当事人即可在线上办理不动产登记业务。
一般来说，对于经过身份验证后的所有操作，系统都会默认是权利人（有处分权的当事人）的真实意思表示。仔细探究不难看出，这个操作规则的风险主要来自“假人”和“假意”。所谓“假人”，即他人假冒权利人身份骗取认证；所谓假意，是指他人未取得合法授权就代权利人作出处分不动产的意思表示。
虚假身份认证。身份认证，也称实人认证。身份认证包括活体检测、身份证号实名认证、人像对比。具体来说，就是通过采集申请人的活体照片、姓名和身份证号与公安数据库进行实时核验，确定用户身份信息的一致性。之所以进行人脸活体检测，是为了杜绝照片、硅胶、塑料、视频等非生命物质伪造的生物特征，人脸识别和人像对比则是判别是否为权利人本人。然而，即使验证通过，并不意味着网络对面的操作人就是真实权利人。
人脸活体检测是根据捕获到的人脸图像提取人脸特征信息进行智能分析，判断是否为真实权利人本人。首先，受技术和成本的制约，目前实际使用的3D结构光人脸识别（通过3D结构光摄像头系统实现的，其原理是利用红外光投射器，将具有一定结构特征的光线投射到被拍摄物体上，再由专门的红外摄像头进行采集）、3D景深摄像头人脸识别、“双目摄像头+红外镜头人脸识别”、动作（眨眼、张嘴等）人脸识别等智能分析存在较大的效果差异，不同技术、不同设备判断的准确性并不相同。其次，人脸包含的信息非常丰富，表情、姿态、肤色、健康状态、年龄、性别、光照等差异都会让人脸图像表现出或巨大或细微的变化，使真人活体和伪造样本都呈现了多种多样的表现形式，加大了识别的难度。最后，由于目前打印技术、显示技术的不断进步，越来越高保真度的视频让现有的基于动作的活体检测技术形同虚设，较好地还原了真实色彩的呈现技术也给静默人脸活体检测工作带来了更多的困难和挑战，许多图像甚至连肉眼都难以分辨其来自真人活体还是伪造样本。
网络环境被恶意攻击。通常情况下，不动产登记线上申请先是由申请人使用MN（移动节点）通过AP（智能接入点）连接到互联网，然后经网闸数据交换后传送到后台服务器。此时的智能接入点AP是安全的，MN的使用者是正常的，后台服务器的指令是正确的，申请人按照指令正常操作即可。但如果第三方恶意攻击MN，基于对MN的控制，向AP发送指令，进而通过互联网对后台服务器发送控制指令以实现非法目的，那么即使这些指令不是申请人本人的真实意愿，亦将被AP理解为合法需求而直接执行（如下图）。
他人越权操作。很多线上登记申请系统对申请人的身份认证是一次性的。申请人认证后，基于MN的所有操作，均理解为真实权利人的真实意思表示。但实践中发现，很多年龄大的不动产权利人对线上申请的流程并不熟悉，加上视力、听力、精力等原因，他们经常在他人协助或者他人代操的情况下使用移动设备。因此，即使真实权利人完成身份认证，并不意味其有发起不动产处分登记申请的真实意愿。在此情形下，权利人是否受到诱导、误导甚至胁迫或对申请事项一无所知，登记机构难以查证。一旦引起纠纷，由于登记后果的滞后性，调查取证会很困难。
02防范措施
房屋类不动产是普通家庭最重要的财产之一，处分不动产是普通家庭重要的经济活动。在合法的前提下，对于处分类不动产登记的线上申请进行更细致、更严格的审查，符合《民法典》物权保护精神。那么，不动产登记机构如何在防范风险和便民利民之间寻找平衡？笔者认为可以从以下几个方面着手。
进行登记风险测评。这里说的风险测评包括对人的测评、对物的测评、对线上申请网络环境的测评。一般来说，对老年人、家庭唯一住房、大额不动产、未经确认安全性的WiFi（无线网络）等情形，不建议直接使用线上申请。这些情况可以由工作人员通过视频、电话进行指导或安排线下服务、上门服务等。
提高人脸识别阈值。从不动产权利人取得不动产到处分不动产，中间可能会间隔多年；从在公安留存信息到处分不动产，中间也可能相隔多年。这期间权利人的容貌可能会发生较大变化，在进行人脸识别时，比对相似度可能会比较低。在这类情况下，线上申请系统的开发供应商为了提升线上业务的“广泛度”和“普及度”，可能会调低人脸识别阈值（相似度指标），进而提高人脸认证通过率以保证申请流程的继续。所谓阈值，是抓拍的人脸与信息库中的人脸比对的相似度指标，相似度在阈值之上的，则人脸认证通过。调低阈值的代价，会导致身份假冒认证的概率变大。因此，各地不动产登记机构应当征询软件供应商的意见，在人脸识别阈值和认证通过率之间寻找合适的平衡点。必要情况下，宁可提高人脸识别阈值而牺牲一部分的认证通过率，以此来规避身份假冒认证造成的登记风险，也不能反其道而行之。
强化线上申请询问。线上业务的优势是“不见面”，风险也出在“不见面”。在人脸认证通过后，不动产登记机构可以通过电话或视频与申请人取得联系，进行不动产登记询问。通过登记工作人员的介入了解权利人的真实意愿，这在一定程度上避免了他人越权处分不动产的情形。考虑到线上线下业务的不同特征，其询问内容、询问笔录应作相应调整。
区块链存储信息。不动产登记机构或相关部门对线上申请出现的问题进行调查时，相关人员未必会配合，甚至可能对线上数据进行篡改。为了解决此问题，可以使用区块链技术对线上申请数据进行存储。区块链是一种以密码学算法为基础、由多方共同维护、按照时间序列存储的链式结构数据库，旨在在互联网这种不可信环境下通过点对点传输、去中心化、集体维护以实现数据可信。
不动产登记交易数据在运行中是公开透明的，通过全网共识节点验证之后进行数据上链存储，所有节点都可以看到每笔线上申请数据。数据存储摘要对云端存储数据进行防篡改，同时在用户操作溯源信息时平台会记录其操作日志，实现链上链下信息不可篡改。用户上传溯源信息时需要用户对提交信息进行数字签名；用户间进行数据交互等过程同样要使用数字签名进行认证。区块链技术具有数据公开、抗否认、不可篡改、可追溯等特点，如果线上申请系统将区块链技术引入其中，相关责任人将无法篡改、难以否认，这将大大降低线上登记风险。
不动产登记线上申请是趋势，因此，应按照因地制宜、因人制宜的原则打造线上申请登记系统，在降低风险的同时为群众提供更为人性化的贴心服务。
来源：《中国不动产》2024年第3期
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