商业地产开启退出后门 楼市将迎来量升价降期
2010-08-25 17:30
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甘房网(gshouse.com.cn)讯 业内人士告诉记者，目前主要房地产商对地产调控政策放松的预期正在迅速消失，而地产商的这种政策“判断”或将对其下半年的销售行为产生重大的影响。“短期内看不到政策放松的可能，未来公司将加大销售力度以回笼资金。”一位上市房企的内部人士对记者表示。
实际上，从四大地产龙头的中报来看，这种迹象也有所显露。在对下半年房地产调控政策及楼市的整体走向上，四大地产龙头不约而同地认为，下半年楼市供应将出现较大变化。
万科A认为，大多数城市的新房存量仍然处于近年来的低位，但受成交量回落的影响，主要城市的新房库存开始结束自2009年市场回暖以来的持续下降，随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。而“成交速度的下降和存货量的上升，可能使开发企 业 面 临 一 定 库 存 压 力 和 资 金 压力。”保利地产也表示，“2009年底开始出现的供应不足的情况，有望在今年下半年得到根本性的改善。”
对于下半年的市场变化，金地集团认为，在下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争，从而使买方拥有更多的博弈空间；另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价的进一步下滑可能将顺理成章，而一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。
具体到下半年的经营策略，金地集团表示，将以销售为先，通过更为多样化的销售渠道，更有针对性的销售方案，更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。招商地产也表示，短期内，公司拟采取措施，促进销售，积极优化库存结构。
统计数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。其中，保利地产上半年完成销售金额217.55亿元，完成销售计划的43%；金地集团上半年销售额则为53 .76亿元，仅完成全年210亿元目标的1/4；招商地产上半年完成销售额61亿元，仅完成全年销售目标的40%。尽管如此，不但没有开发商明确下调销售目标，相反却有房企上调销售目标。恒大地产宣布上调今年销售业绩目标至400亿元，包括绿城、恒盛、龙湖等上市房企也表示将在下半年加大推盘力度。
顾云昌表示，地产龙头的示范效应不可小觑，在供应量加大的情况下，加上刚性需求的入场，下半年楼市成交量有望出现回升。在价格方面，他表示，部分房价泡沫较大的城市房地产价格将继续松动，但松动幅度不会太大。
REITs破冰险资开闸 为商业地产“开后门”
近日，房地产投资信托基金（REITs）“破冰”与险资投不动产开闸的消息，令商业地产再度升温。国内首家人民币商业地产投资基金——高和投资董事长苏鑫对媒体表示，REITs放行和险资投向放松将为商业地产投资提供理想的“退出渠道”，同时也为安全性资本提供避险式投资的场所。显然，在住宅去投资化的过程中，商业地产的投资价值将进一步显现。业内预测，下半年，北京等一线城市商办物业的租金和售价将继续“补涨”。
据业内权威消息，REITs可能在8月底获批，第一个获准上市的项目是天津的保障性住房项目，而证监会版本的REITs也已在准备筹备阶段，上海浦东部分商业项目可能作为试点，并最终在上海交易所上市。目前，REITs将采取比较保守的债券型形式，在银行间率先发行，这类产品与业内企盼的商业地产新融资平台有一定差距。不过，银行间发行的债券型REITs，与有抵押物的信托融资类似，仍能起到融资平台的作用；更重要的是，债券型REITs放行的指向性意义明显。今后，具有更强融资平台作用的证券型REITs产品必然会加快设计和研发，政府在试点之后推动其进一步发展的可能性很大。
根据国际惯例，REITs作为商业地产投资方的主要退出渠道，一旦获得良好的发展，既可以开辟银行以外的地产融资渠道，减少房地产对金融系统的风险；同时，也为大量寻求稳定收益率的安全性资本提供新的投资场所。显然，这对未来商业地产繁荣有较大推动作用，而商业地产并不与民生问题有较大矛盾，且能提供大量就业机会和持续稳定税收，预计政府会持鼓励的态度。
另一方面，保险资金进入不动产投资领域的门槛也有所放低。刚刚公布的《保险投资运用管理暂行办法》却比预期中的要宽松得多。保险公司季末资产10%可用于投资固定资产，这意味着未来有超过3000亿元的保险资金可进入房地产市场。尽管暂行办法仍不允许保险公司投资土地开发，但对投资自持物业并未做出明确限制。保险资金要求长期稳定的收益回报，这就决定了保险资金的主要投资方向为商业地产。
商业地产与住宅相比，一度受到“冷落”，北京上海等地还形成“价格倒挂”。这主要是因为商业地产占用资金多，且缺乏顺畅的资金退出途径。香港恒隆地产最成功的商业地产项目如今可以带来31%的回报率，但是，这需要投资10至15年以上，大部分开发商没有这样的资金实力。
REITs和保险投资的放开，将在未来解决商业地产融资和出口问题。商业地产需要大量资金，但依靠新的金融创新，远水难解近渴。按照苏鑫的观点，商业地产的最佳出口是安全性资本。安全性资本的特点是追求安全性，可以承受低回报，希望有稳定的收益，绝少投机，对资产的地段敏感。
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