2月24日，国新办举行《推动住房和城乡建设高质量发展发布会》，会上提到了保持调控政策的连续性和稳定性，首次提及了调控政策的精准性和协调性。意指各类地产政策的出台要有“一城一策”的针对性，防止出现矫枉过正的现象，并且各项政策之间需要做好协调配合。此次发布会明确了保障住房的刚需与合理改善型需求，刚需方面需要大力增加保障性租赁住房供给，此次会议专门提到了满足合理的改善性需求，这是比较罕见的，这也是近期部分地区放宽二套房首付，或取消“认房又认贷”，调整利率的政策基础。
一、对于保障性租赁住房的金融市场正在逐渐形成
2月份，又有广州、成都、四川、贵州等多个省市召开会议，明确加强“十四五”期间的保障性租赁住房的建设和筹措力度，并且出台保障性租赁住房配套政策。如，广州发布了《广州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》，对保障性租赁住房的认定标准予以了明确。此前上海也出台了类似的方法，此举可以最大限度了盘活企业的存量土地及库存厂房、商办楼宇等，即能够对政府筹措租赁房源起到积极作用，又能推进集约用地。
同时，国家对于保障性租赁住房的金融市场建立也在稳步推进。2月25日，中国银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，《指导意见》提出，商业银行要优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务。并提出要求，推动保障性租赁住房相关配套措施尽快落地。
此次国家明确要求各类金融机构对保障性租赁住房进行系统化支持，标志着保障性租赁住房金融市场正逐渐建立。其中，涉及到了从开发到运营管理的各个环节，将会金融机构创造除了传统的个人房屋按揭业务、房企开发贷业务等以外的新型业务领域，为其业务结构调整和转型带来新的机会。
二、预售资金监管有了国家标准
全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。办法明确了预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。
过去一些城市在预售资金监管方面有的过严，导致企业此类资金到位情况非常糟糕，恶化了企业的资金状况；有的过于宽松，导致开发商滥用资金，烂尾楼频现。而现在则明确资金的拨付情况，即除了工程所需要的资金，其他都可以让房企使用，办法与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定不同之处在于对预售资金的规定进行了全国统一，这也使得各类分散的预售资金监管做法得到矫正，进而有利于规范预售资金的使用，夯实地方相关部门的监管责任。
2022年是房企债务到期较为集中的年份，政府对于预售资金的监管在合理范围内给与了房企最大的利用限度，也对还没有明确预售资金管理规定的城市给与了指导。
三、超40城出手“稳楼市”
2022年是实施“十四五”规划的关键之年，从全国及各地方的政府工作报告看，“稳增长”都放在了第一要务，在稳定市场上，中央层面，主要依靠维持房地产市场资金链稳定来实现，其中还包括并购贷款不再计入“三道红线”相关指标，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等，对之前市场悲观预期的操作思路予以了纠偏。
从城市层面看，自2022年以来，全国已有超40个省市从利率下调、降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度、三孩政策等方面调整房地产调控政策，需求端政策调整力度加大，有利于缓和市场情绪，促进合理住房需求释放。3月1日，郑州发布了促进房地产行业良性循环和健康发展的19条通知，其中包括限购限贷松动、房贷加量降价、重提棚改货币化等多维度宽松，这是今年以来相比其他城市，最为系统和力度最大的一次稳定楼市的调控举措。值得注意的是，郑州成为首个取消认房又认贷的二线城市，并且把合理住房需求从刚需及改善性住房扩展到大学生。
当前，各地房地产政策工具箱储备仍较丰富，从去年抑制需求端的各项调控政策到今年放松优化的开启，郑州19条对全国楼市政策的风向有一定指导意义，后续，会有更多的城市跟进，尤其是前期库存积压、去化压力较大，本地消化能力较弱的三四线城市。由此看来，今年传统的楼市“小阳春”，依旧可期。
作者：安居客 来源：百家号
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