如果房地产税落地，这4类城市的房价，可能会受到很大的冲击 - 市场动态

2021年四季度，房地产税试点方案大概率会落地。如果房地产税试点或者最终落地，对房价的影响究竟会有多大？恐怕对不同的城市，影响是完全不同的。

首先我们看一下全球其他一些国家。像美国、印度、德国都是联邦制的国家，相对来说各个州他们相对有比较高的立法权限。在这些联邦制的国家里边，各个州各个市的房地产税水平、征收豁免减免千差万别，房地产税的水平也差别比较大。

但是中国作为单一制的国家，虽然房地产税是全国人大立法先行，然后充分授权，分步实施，在不同城市大概率会有实施的先后顺序的差别，但是像基准税率、征收对象等的差别应该不会太大。过去我们在其他税收方面的具体的地方税征收方式上，可以看到这里边其中一些道理。

在这样的一个前提下，道哥认为，如果未来房地产税落地，对这4类城市的影响会很大。

第一类比较容易理解，是那些人均居住面积比较高，拥有多套房的家庭占比比较高的城。今天看人均居住面积，我们不同的城市，差别是比较大。像深圳和广州，人均居住面积可能只有20多平方米，不足30平方米。而有一些城市甚至人均居住面积已经超过了50平方米，将近60平方米。

很显然，在这样人均居住面积不同的情况下，假设未来征收房地产税，豁免的面积是一样的，那就意味着今天人均居住面积比较高的城市，他可能面临的累计税率或者房地产税征收所涉及的家庭比例就会比较高，影响会比较大。

而这些拥有多套房的家庭，为了回避房产税确定性的风险，会在短期卖出房产同时在长周期来看，他们继续去投资房产的动力也会减弱。

第二类是城市里主要的购房群体是外来的投资和外来人口。这样的城市一旦实行了房地产税，这些购房群体不是户籍人口，也不是外来常住人口，恐怕大概率是没有豁免面积的。

这就意味着这些投资性购房的群体，大概率会面临房产税的征收压力。一部分人就会倾向于在二手房市场进行抛售，这对房地产市场的影响也会比较大。

这些城市主要是在什么地方？主要是一线城市周边的城市，像北京周边、上海周边，这些城市的购房群体，来自大都市溢出性的买房占比较高，他们既不是这些城市的常住人口，也不是当地的户籍人口。房产税大概率会让这部分人付出一些成本。

当然，还包括一些旅游性的城市，也是外来人口的买房占比较高。

第三类是那些房价收入比相对悬殊比较大，或者房价收入比比较高，人们的收入水平整体比较低的城市。换句话说，相对人们的收入，一个城市的房价显得太高了。

我们知道，房产税定价现在已经向外公布了，参考的价格是以市场价格。一个征收的标准是大家的豁免扣除、累计税率大小可能会相差不是很大。

在这种情况下，如果征收同样比例的税负水平，你就会发现，那些收入水平比较低的城市，他可能承担房地产税的能力就会比较弱一些。

也就是说房价收入比，代表着承担税负的能力水平。如果收入比较低，一般来说承担税负的能力也会比较弱。

第四类城市，就是那些人口大幅流出，产业空心化的“城市”，它可能是我们习惯的四五线这些小城市，也可能是以县城或者这样的形式出现的。

这些地方人口持续流出，意味着外来的投资性买房、外来务工的群体，或者当地有购买力的群体，他们都难以在这些城市里面来留下来。没有人口的增长，就没有对房产未来持续购买的需求支撑。

再加上这样的城市里缺乏租赁市场，持有多套房产的人很难把房子出租出去。

当然面临房产税的累进税率面积和套数的累进，持有成本是比较高，为了回避这种风险，他们也不愿意来持有太多的房产。所以说，房地产税会使这些城市的房产失去投资价值，仅剩下居住的价值。

综合考虑，不论考虑租赁市场出租，还是持有多套房产所面临的房产税压力，抑或未来房产升值的前景，甚至包括流动性的风险，这些人口大幅流出的城市，未来房产的风险都会更大一些。

实际上，当然这些风险，不是单纯由房地产税引起的，而是房地产市场自身未来长期分化的一个趋势，房地产税只是加剧了这种市场分化。

这些城市的房产房价不一定会下跌多么严重，但你需要格外关注流动性风险。你想在二手房市场变现，实际周期可能会超出想象的长。

来源：百家号文：道哥道金融