“碳达峰、碳中和”目标之下，绿色低碳、节能环保理念逐渐成为社会和企业的关注重点。二十大报告提出，“加快发展方式绿色转型，推进各类资源节约集约利用，加快节能降碳先进技术研发和推广应用，推动形成绿色低碳的生产方式和生活方式”，强调要以更大的责任和担当，推动绿色发展。

为了贯彻绿色发展理念，如期实现“碳达峰、碳中和”目标，推动房地产行业绿色转型已迫在眉睫。《“十四五”建筑业发展规划》和《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》要求实现房地产业绿色低碳发展，切实提高发展质量和效益，推动装配式建筑和绿色建造方式发展。在绿色低碳发展趋势下，房企如何应对变化、抓住机遇，是行业面临的一个重要的挑战。

一、“双碳”战略概念界定与研究前沿

2020年9月，国家主席习近平在联合国大会上向世界宣布了2030年前实现“碳达峰”、2060年前实现“碳中和”的目标。这一庄严承诺彰显出我国积极应对气候变化的大国担当，也是我国贯彻新发展理念，推动高质量发展的必然要求。

随着“双碳”目标的提出，ESG理念与EOD发展模式成为“双碳”目标的重要抓手。ESG即环境、社会和公司治理，是一种关注企业环境、社会、治理绩效而非财务绩效的投资理念和企业评价标准。基于ESG评价，投资者可以通过观测企业ESG绩效、评估其投资行为和企业（投资对象）在促进经济可持续发展、履行社会责任等方面的贡献。

EOD即生态环境导向的开发模式（Ecology-Oriented Development），基于生态环境和产业化一体化的思维，通过改善环境，用优良的生态基底吸引产业和人口，并将环境效应带来的社会效益增值进行提前锁定，实现区域整体溢价增值，以此实现对环保产业的反哺，从而实现社会可持续发展。

ESG和EOD都是实现“双碳”目标的重要路径，为高能耗类型行业带来挑战的同时，也为我国产业结构升级、能源结构调整、新能源开发利用、创新技术发展带来了重要机遇。

在“双碳”目标驱动之下，房企纷纷发力建筑领域的绿色可持续发展。目前，碧桂园、万科、龙湖、华润置地等典型房企均已在践行可持续发展战略。为重塑竞争格局、实现转型升级，房企对绿色施工、绿色建筑、绿色运营等方面的重视程度日渐提升。在“双碳”目标的驱动之下，房地产行业的价值链开始加速重构，积极探索可持续发展道路，并将影响力扩大至产业链、生态圈。

二、“双碳”战略政策背景与导向趋势

（一）“双碳”战略政策背景和发展现状

“十四五”开局，中国陆续发布重点领域和行业碳达峰实施方案和一系列保障措施，构建起碳达峰、碳中和“1+N”政策体系。《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》立足新发展阶段、坚持系统观念，提出10方面31项重点任务，明确了碳达峰、碳中和工作的路线图、施工图。《2030年前碳达峰行动方案》明确了各地区、各领域、各行业目标任务，旨在加快实现生产生活方式绿色变革，推动经济社会发展建立在资源高效利用和绿色低碳发展的基础之上，以确保如期实现2030年碳达峰目标。《意见》和《方案》是“1+N”政策体系的基石，在顶层设计的引导下，从国家层面到各行业主管部门和地方政府，层层部署碳达峰、碳中和的相关政策和措施，形成了完整的政策体系。

目前，中国的碳市场已经成为仅次于欧盟的第二大市场，平均成交价格从2016年起稳步回升，碳交易市场活跃度不断增强。在低碳技术研发上主要集中在四个方面：一是重点突破零碳电力技术，二是推进零碳非电能源技术应用的商业化进程，三是发展节能（节材）+资源重复循环利用相结合的新技术，四是部署增汇技术和负排技术。

（二）“双碳”战略下房地产政策导向和发展趋势

房地产作为国民经济发展的重要支柱产业，拥有着巨大的减排潜力。国家政策强调要促进房地产行业低碳技术的研发和推广、大力发展低碳节能建筑、提升建筑和基础设施运行的智能化管理水平、深化可再生能源建筑运用，以推动人居环境质量大幅改善、建筑节能水平大幅提升、绿色生活方式普遍形成、绿色低碳运行初步实现。同时，各地政府积极部署绿色建筑的发展规划，特别关注在新建建筑和政府投资的建设项目中绿色建筑的占比。

为了提高建设绿色建筑的积极性，各地出台了一系列绿色建筑激励政策，包括财政补贴、优先评奖、信贷金融支持、减免城市配套费用等。其中，31个省区市出台了绿色建筑补贴政策，明确了我国各地对星级绿色建筑的财政补贴额度和范围。

在“双碳”目标下，节能减排成为工业化发展进程的新命题，房地产及关联产业发展模式的转型，是我国实现“双碳”目标的关键环节。此外，疫情之下人们对住宅、社区的安全性、健康性、功能性等提出更高需求，进一步驱动房地产向绿色低碳转型，绿色健康地产发展进入加速期。

绿色健康地产以绿色建筑为主要构成，在整个项目开发中以节能减排及环境保护为目标。绿色建筑指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间。发展和推广绿色建筑是国家在建筑领域的方向之一。

在绿色建筑体系下，装配式建筑迎来发展新契机。由于装配式建筑具有缩短现场建造时间、减少材料浪费、减少人工作业和现场湿法作业，受到了国家政策的大力支持。随着装配式建筑的技术研究逐渐改善、劳动力成本上升以及国家政策层面上的扶持，我国正迎来装配式建筑发展的新阶段。绿色化装配式建筑是建筑工业化、产业现代化发展的最重要标志，新型的绿色化装配建筑体系必然在未来的建筑中广泛应用。

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三、房地产“双碳”战略与实践

（一）项目设计

1.建筑本体设计推动低碳建设

低碳建筑本体设计有三方面的要求：一是因地制宜，根据本地气候特点开展建筑外形和朝向设计、考虑日照方向、风向等外部因素、结合能源技术，最大化对风能、太阳能进行利用或转化；二是通过对建筑墙体、窗户、雨棚等方面的设计，实现自然通风、光照、建筑降温、节能等多方面的需求；三是生态园林、立体绿化、空中花园等新兴绿化设计大量融入，从而实现环境优化、固氧释碳，减少建筑耗能，降低热岛效应。

例如金科基于对未来建筑的系统性思考，以及对市场趋势及客户需求的洞察，发布了专属的产品内核体系——“生命建筑”：包含智慧体、有机体、基因体三大特征体，并基于此打造了“生命建筑”产品体系：绿色建筑—绿色施工—绿色设计专利，包括窗式防霾健康通风系统、消音环保玻璃窗、建筑物室内温度调节等。碧桂园总部大楼运用立体绿化建造以生态环保理念为主题的办公大楼，外部种满绿色植物，采用立体城市设计理念，融入垂直绿化和多维度生态景观系统。

2.绿色低碳技术逐步融入

绿色低碳技术是指降低能耗、减少污染和碳排放、改善生态的各类新兴技术，涵盖节能环保、清洁生产、清洁能源、生态保护与修复、基础设施、生态农业等领域，以及产品设计、生产、消费、回收利用各个环节。在建筑设计中融入绿色低碳技术，能有效提高建筑整体节能水平，同时提高建筑实用性。

例如珠江城市大厦以“零能耗”为最高设计目标，实际运营中也将减少逾60%的能耗,被誉为全球“最绿摩天大楼”，在降低建筑能耗、发展绿色建筑方面具有里程碑意义。

3.新能源利用的广泛参与

房地产建筑正在不断探索中加快减碳增绿的步伐，包括大力推进绿色建筑、实施绿色运营，大力推进节能减排等。甚至不少房企直接布局了新能源领域，不仅开拓了新的业务方向，同时立竿见影地实现了节能减排。

例如北京城建旗下公司开发的北苑家园地热供暖项目，实现了地热水的梯级利用，结合水源热泵系统，满足小区内的冬季供暖、夏季制冷负荷，同时提供温泉洗浴热水，不仅节约电能，且运行更可靠、稳定，保证了系统的高效性和经济性。南京江北新区研创园能源中心项目通过采用污水源热泵+热源塔热泵+水蓄冷蓄热+冷水机组+电极锅炉+建筑光伏一体化的综合能源系统，利用各种高效技术综合利用了电能、太阳能和地热能，推动“能源站＋数据中心”耦合模式落地，以“多‘能’互补”实现数据中心的高效、安全、节能运行。

（二）项目建造

1.绿色建材和建造技术

《绿色建造技术导则》规定优先选用高强、高性能、高耐久、耐腐蚀、抗老化材料，延长建筑使用寿命，降低部件更换频次，从长远角度降低原材料消耗，实现源头减排。同时，应建立涵盖设计、生产、施工等不同阶段的协同设计机制，按照标准化、模块化原则对空间、构件和部品进行协同深化设计。通过生产、施工各方的前置参与，避免设计中的错漏碰缺，提高部品部件适配性，提高工程易造性，减少返工浪费。

碧桂园子公司博智林自研的BIM系统和WMS系统以数字化管理方式大大减少建筑材料的浪费和废弃物的产生。BIM系统对工地物料消耗的管理可以精确到任一楼栋、楼层、户型，使用了多少涂料、多少块瓷砖；WMS则会全程实时监控物料的出库、运输和数据反馈，使物料数据与BIM协同平台作出的计划相匹配，减少了建筑材料的浪费，降低工业污染排放及碳排放。

2.施工低碳化

绿色施工是绿色建筑的关键环节。房地产企业通过采用节能环保的新技术,实现高效、低耗、环保的施工,保证绿色建筑的“绿色核心”,增强房地产开发企业的核心竞争力,为房地产开发企业参与市场竞争提供有力的保证。

例如金科集团采取成品循环式洗车槽、可周转钢板路硬化、标准化装配式防护设施、水雾降尘体系等多项绿色环保施工措施，推广应用装配式结构、铝合金模板等多项节能环保施工技术，最大限度地避免、减少相关活动对环境造成的影响。同时综合考虑环境和周边小区的需求，围绕节材与材料资源利用、节能与能源利用，将绿色施工理念内化于心、外化于行，降低施工期间给空气、水、土地的影响，营造干净、整洁、舒适、安全的施工环境。

3.装配技术的使用

装配式建筑把大量现场作业工作转移到工厂进行，采用标准化设计、工厂化生产、装配化施工、信息化管理、智能化应用，实现建筑产品节能、环保、全周期价值最大化，大幅度规避了建筑废弃物出现，具有明显的节能减排优势。

金科集团在装配式建筑研发方面，先后制定了《装配式技术配置标准》《装配式混凝土住宅设计标准》《装配式混凝土住宅设计构造图集》《装配式混凝土住宅质量通病防治措施》等企业技术标准和构造图集。针对不同区域主要城市，定制专属装配式技术路线，使方案设计时间由原来10天减少到3天，提效约70%。

（三）项目运营

1.绿色科技

随着人们对居住环境及居住质量要求的不断提高，绿色科技住宅逐渐被广泛认可。一些龙头房企带领行业转变建筑业运营思路，以科技赋能运营，以创新驱动绿色发展。

朗诗建构BIU绿色运维社区，评估项目全生命周期碳排放，例如能耗控制、项目绿色管理、绿色交通等方面，有效改善社区绿色运营，通过绿色生活推进社区生态碳减排运动，推动社区可持续发展；阳光城进行“绿色智慧家”标准化建设，引入了行业标杆绿色监理公司，筹建自有绿色监理标准体系等，同时还与清华大学合作，在“绿色智慧家”产品战略研究等领域进行深入研究，共同推进“绿色智慧家”新住宅产品理念的深化落地。

在绿色建筑中，最为核心的就是绿色节能技术，通过绿色建材和节能技术，可以建造更为节能环保的建筑，从而更好地保护生态环境，实现房地产与建筑行业的可持续发展。

为实现低耗能可持续发展路线，碧桂园服务着力于公共空间的节能改造，通过新型节能灯具，石家庄凤凰城项目车库每年可节省约275,940度电，每年能耗节约126,846元。同时，碧桂园服务推出了能耗管控平台，用于管理人员对全国区域项目能耗使用情况进行监督，大幅提高能耗用量与费用等数据分析的全面性、准确性和及时性。

2.绿色物业

物业服务与终端能源消费、资源使用具有高度的关联性和突出的减排潜力，同时在产业链上下游也具备相当的影响力。物业管理行业探索低碳发展与ESG管理，既是企业节能增效的有力保障，也是行业转型升级的必经之路。从物业服务方面切入渠道主要聚焦于节能管理、节水管理、垃圾分类、环境绿化、污染防治等五个方面。

保利物业研发国资服务4T服务模式，推出数字转型、节能低碳服务，以数字共建助力企业高质量绿色发展。采用微服务架构、云端物联网部署、标准化设备接口协议、AI算法等技术，实现全国停车设备和信息数据的集中管理，引进智能清洁设备，采用无线吸尘机、自动高抛机等机器，实现科学清洁；万物梁行协助滨海云中心构建云中心智能监控中心，进行实时可视化监控，并不断推动节能新设备、新技术的应用，让绿色运营更加智慧高效。

3.绿色社区

房企和新兴产业相融合，通过智慧社区、智能家居、智能建筑等完成科技赋能，将是未来房地产市场的新潮流。

例如绿地集团于2020年2月正式发布“健康宅2.0”，打造健康城区、健康社区和健康家居三大升级版健康体系。健康社区所体现的四全社区，即全区安全、颐养、智能、净化；健康家居方面，通过对全屋净化和健康户型的升级，打造全屋系统分别对空气、材料、水质、噪声全面净化，全面配备灵活可变家居空间系统、污净分离玄关系统、分门别类全收纳系统等。

4.绿色商业

绿色商场是指运用环保、健康、安全理念，实施节能减排、绿色产品销售和废弃物回收三位一体的实体零售企业。商务部曾提出，力争到2022年底，全国40%以上大型商场初步达到绿色商场的创建要求。在此趋势之下，越来越多的商业地产开发商加入“碳中和”的浪潮。

绿地紫金中心以“公园里的商业，商业里的公园”为理念，依托西流湾公园，地上地下双向开发，打造出下沉式广场、园景绿化，实现人与自然的亲密接触，购物休闲与生态绿色有机融合的有氧式消费体验；重庆光环中心生态商业新模式利用可持续化、绿色生态型商业综合体设计可以将人与自然、人与人、人与科技有机连接，诠释了生态商业“绿色+商业”的模式。

四、房地产行业低碳实践总结

房地产低碳化实践主要聚焦在“数字科技+绿色低碳”的创新探索之上。设计与建造方面，以绿色建筑结构本体以及绿色材料为框架，融入绿色施工技术和新能源技术，实现设施绿色化。运营方面，以数字计算与监测平台为支撑，推进绿色物业与绿色生态的发展，并且通过引入绿色生态文化与低碳生活节奏，营造绿色生态氛围，从而实现节能减排、绿色环保的可持续社会共建共享。

目前，绿色健康已经成为楼宇开发和运营最为关注的要素。商业楼宇愈加追求空间的健康与生态，倒逼房地产开发和运营“绿色”革新与升级。在城市土地存量更新的过程中，绿色低碳发展将成为行业重要方向。开发运营企业应顺应趋势，坚持绿色建筑标准，在开发中逐步推行碳排查，增加绿色产品认购，并积极开发创新的减碳产品服务系统；在运营中采用智慧管理系统，实施环境维护绿色行动，通过优化管理手段节能降耗，构建健康绿色空间。

房地产向绿色低碳的转型正在不断推进，但由于政策、环境、需求等多重因素，智能绿色低碳模式尚不能做到全面普适与推行。在政策方面，相关政策文件与规范标准尚且不足；在驱动机制方面，企业融资渠道与环境受限，不稳定的项目投资环境也使得绿色地产转型缓慢；在技术方面，目前智慧绿色技术仍有发展空间，低碳绿色社会呼唤能与生活、工作情景更加深度交互融合的数字技术平台；在运营管理方面，可以探索绿色的区域规模或社区结构，以绿色治理助力低碳实践。