2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，省城济南也不例外，记者调查发现，目前省城楼市库存需要近两年的时间才能完全被消化，库存增加也影响到了新楼盘的开工节奏，去年上半年，省城鲜有新楼盘入市，本月，省城也仅有一个纯新盘入市，与去年12月末预计的4家差距不小。在此背景下，中央政策以“稳”为主，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。2015年，多数机构和专家认为2015年楼市增速还将继续放缓，去库存成为房企的主要任务，降价与否，成为楼市能否火热的关键。
1、第三方机构预测
市场整体向好但增速减缓
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，成交方面，2015 年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。供应方面，资金面及预期向好促使新开工规模企稳，开发投资增速仍存放缓压力；价格方面，目前市场库存高企，2015 年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。
首席分析师王伟认为，2015年省城楼市“降速前行”的态势恐怕不会特别明显，毕竟济南作为刚需主导的楼市，供求面还是非常健康的。但是，2015年整个济南楼市在供应结构上会有比较明显的变化：1、会出现更多的低密度的高端楼盘，一定程度上改变刚需产品高度集中的现状；如仅旅游路沿线洋房、小高层的改善型项目就有3-4个会入市；2、商业产品会更加分散，更多辐射城市副中心及区域的商业项目将上市，如路劲、荣盛等二环东路，鲁能二环南路领秀城购物中心等。所以说，结构的变化会比速度的变化更明显一些。
低价走量消化库存成关键
2014 年房地产市场量价下行，库存高企，去库存将继续成为2015 年市场的主基调，不同城市去化压力显著分化。
新年伊始，济南楼市量未涨，价欲涨，涨幅在100-200元/平。对此，王伟认为，量跌价涨不会长久，未来以价换量才是王道。年底低价冲量的阶段已经过去了，1-3月份是楼市传统的淡季，价格会比年底的时候提高一些，但是相应的销量也会降下来。3月份有大量的楼盘会有宣传推广计划，5月份开始有新楼盘和新加推上市，所以，3月份的市场表现就变的非常重要：如果3月市场表现好，价格走高的可能性比较大；如果相反，价格降下来的可能性大；他认为后者的可能性比较大一些。经历了2014年末的成交量大涨之后，济南各大房企销售指标基本完成。不少楼盘由于任务压力减轻，在2015年开年的时候，将推盘速度放缓。很多楼盘已经取消或回调了去年年底的低价折扣或优惠，甚至将价格试探性涨了一些。购房者在咨询售楼处时，可能还会有不少优惠，但是也许已经较年前有所回升，这一点在买房时要做到心中有数。
2、楼市专家预测
开发商会继续降价促销
从整体上看，2015年的济南楼市将会表现出两个状态，一个是库存压得比较大，二是房产价格下行压力比较大。而这两种因素都有可能促成新常态这样的状态出现。具体会表现为，开发商为了消化库存，会继续降价促销，这就有可能造成2015年延续2014年下跌的势头，房价会继续下跌或持平。
不动产登记不会造成抛售现象
不动产登记，对于春节之后省城楼市的影响也会很小，因为这是以前就有预期的事情，大家都知道有这样的一个事情。它的影响应该主要是在房产经济活动的规范上，而不会造成“抛售潮”这样的现象，可能会对未来的上交税收有影响，但它不会影响整个市场。
二手房市场一手房市场和期房市场在长期来说走势差不多，但从短期来说有比较大的差距，比如说，一手房在好长时间没有进行销售之后，那么二手房市场租赁可能会增加，因为它购买需要没有得到满足，所以可能会在出租房市场上需求增加，也可能引起租房市场的价格上涨，二手房的市场价格稳定也会造成这种现象。影响是多方面的，现在很少有一个因素就会对房地产市场有完全的改造性的影响，不像过去，会出现完全牛市或者完全熊市，那时房产会有一个上涨因素，由这个因素可能造成市场的大规模变化。而现在处于两个方向都比较持平的现象，单一因素无法成为房地产市场的绝对影响因素，因此市场现在仍会较稳定的发展。
房地产进入阶段性调整
房地产进入新常态，是与国家经济形势密切相关的，并且房地产业新常态有一定的特殊性和阶段性，特殊性是因为房地产的发展关系到国家经济的发展，所以 2015年的楼市即便增速降缓，但也还会保持比较平稳的发展势头，济南楼市在2015年依然会稳步发展，房价保持平稳，楼市销量也会保持2014年的状态。
阶段性是因为房地产产业前几年投资过多，房价过高，所以到了必须调整的时候，经历了这段调整期后，也有可能再次迎来发展的春天。
省城楼市暂不会涨价
对于涨价传言的看法，程道平教授认为这并不是真实的楼市表现，省城楼市暂时不会涨价，即便真的出现了少数涨价的楼盘，那也多是因为自身原因造成，总体来看，多数房企仍会保持低价跑量的营销方式。
楼市调控对市场影响已不大
现在的楼市调整已经回归到市场层面，政策引导的作用已经变得不是太大，像近期三部门同时发出对公积金提取条件放松的通知，这只是为了促进租房市场的，对于楼市的帮助有限。现在楼市调控政策已经向“微调”转变，对一些细微的地方进行调整，这些调整会解决一些问题，但是在大形势上并不能真正影响楼市的走向，唯一能改变楼市走向的是市场主体的表现，所以开发商唯有拿出诚意，才能获得更多购房者的青睐。
作者：佚名 来源：中房网
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