一、当前市场基本面分析
2023年中国房地产市场在经历深度调整后呈现出新的发展态势。根据国家统计局最新发布的数据显示，1-11月份全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积同比下降8.0%，销售额同比下降5.2%。这些数据反映出当前市场仍处于调整周期，但降幅较上半年有所收窄，显示出企稳迹象。 从区域市场表现来看，呈现出明显的分化特征。一线城市在政策优化调整的带动下，市场活跃度有所提升，11月份北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。 从需求结构来看，改善型需求正成为市场主力。根据重点房企销售数据显示，120平方米以上户型成交占比从2018年的28%提升至2023年的42%。这种结构性变化对产品设计、土地供应都提出了新的要求。同时，90平方米以下刚需产品去化速度明显放缓，反映出首次置业群体观望情绪浓厚。
二、土地市场深度变革 2023年土地市场迎来重大变革。
自然资源部推出的"用地清单制"改革在22个试点城市取得显著成效。这项改革将原本分散在多个部门的评估事项整合为统一清单，使企业拿地前的评估时间平均缩短60天。以杭州为例，改革后工业用地审批时间从128天压缩至35天，大大提升了土地供应效率。 在土地出让方式方面，"双限双竞"（限地价、限房价、竞品质、竞方案）模式已在重点城市全面推广。北京2023年第三批次集中供地中，有8宗地采用"竞现房销售面积"规则，现房销售比例要求从20%提升至50%。这种变化直接推动了开发商向精细化运营转型，对行业长期健康发展具有积极意义。 土地出让金管理也迎来重大调整。财政部会同自然资源部建立的土地出让收入计提机制，将农田水利建设资金、教育资金等计提比例从原来的10%提高到15%。这一调整虽然短期内会影响地方财政收入，但有利于促进土地资源的可持续利用。
三、金融政策持续优化
金融监管部门在2023年出台了一系列支持政策。8月31日，中国人民银行、金融监管总局发布通知，降低存量首套住房贷款利率，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策（首套20%、二套30%）。据测算，全国有超过4000万家庭受益，每年减少利息支出约2000亿元。 在开发贷方面，监管部门指导主要银行保持房地产融资平稳有序。截至2023年三季度末，房地产开发贷款余额13.17万亿元，同比增长4%。其中，保障性住房开发贷款余额6.19万亿元，同比增长6.7%，增速高于整体开发贷款。
四、市场展望与建议
展望2024年，房地产市场将呈现以下特征：一是市场分化持续，一线和强二线城市有望率先企稳回升；二是产品结构继续优化，改善型产品占比进一步提升；三是房企经营模式转型，从高杠杆、高周转向稳健经营转变。 建议从以下方面继续完善政策：一是因城施策用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求；二是加快推进现房销售试点，减少交易风险；三是完善住房保障体系，加大保障性租赁住房供给；四是推动行业数字化转型，提升运营效率。
电话： 0931-8512788 0931-8515399
传真：0931-8512788
地址：兰州市城关区南滨河东路5268号（名城广场4号楼2505-2506）
Copyrights © 2022 All rights reserved. 版权所有 甘肃方家不动产评估咨询有限公司
陇ICP备10200190号
甘公网安备 62010202002694号
访问量：8888927
