全国各大房企稳度调控初期 价格策略有松有紧
2010-08-25 17:52
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甘房网(gshouse.com.cn)讯 “开盘价格未定，预计还在每平米5万元以上。”日前，记者致电绿城·诚园售楼处，售楼员在电话中这样说。诚园内部人士也向记者透露，二期开盘原定的5万-5.5万元/平米的价格目前没有变化。这位人士表示，诚园是绿城地产第二代高层公寓的代表作品，下半年会积极推盘销售，但价格会依然坚挺。
在整体市场受调控影响较大的通州，品牌房企龙湖地产旗下蔚澜香醍最近连续3个月销售过亿。龙湖地产有关人士表示，蔚澜香醍17000元/平米的价格就是平价开盘，加上品质支撑，已经取得期待的市场反馈，更进一步采取灵活价格策略的可能性微乎其微。
和诚园、蔚澜香醍相类似，北京不少品牌房企的项目特别是中高端项目，历经调控的“风吹雨打”，价格依旧岿然不动。如万科(000002,股吧)蓝山从5月初开盘以来，3个半月签约64套，占推盘量的40%。虽然销售速度远不能和一期开盘相比，但39800元/平米的价格并未调整。万科北京公司总经理毛大庆就曾表示，“万科蓝山项目不会调价，慢慢卖。”而万科能够沉住气慢慢卖，万科蓝山的前提是“万科北京的产品销售结构比例是很合理的”。截至目前，紫苑和长阳半岛的热卖，为万科北京贡献了大量回款，也使万科在北京房企销售排行中名列前茅。
从万科整个公司看，上半年销售金额达367.7亿元，加上7月84.4亿元，累计销售452.1亿元，今后5个月，只要月均销售40亿元，年度销售业绩就稳超2009年。而有分析人士认为，由于万科大部分项目将集中在下半年竣工，预计结算和营业收入比上半年将有较大增长，“万科中期手持现金191亿元，财务状况稳健，采取灵活价格策略的压力已经缓解。”
手里有钱，心里不慌。除万科之外，“万（科）保（利）招（商）金（地）”另外三家虽然上半年销售数字同比有涨有落，但净利润均出现明显上涨。如金地上半年销售面积、销售金额同比分别减少42.83%和37.31%，但净利润同比涨幅高达327%，金地董事长凌克就表示，金地完成全年目标压力不大，下半年将有足够房源供应。
楼市没有伤筋动骨，小房企慢慢卖
龙头品牌房企的策略是灵活的价格策略、有松有紧，但绝不以降价损伤品牌，于是，平稳地度过调控开始的四个月。而对于一些中小房企来说，则是守着旗下不多的项目“慢慢卖”，对降价实在提不起精神。
位于三环外一高端楼盘在沉寂了几个月之后，终于拿到了预售证，每平米价格比前期依然上涨了两三万元。谈到调控，谈到降价，该项目有关人士对记者表示，调控对高端楼盘影响不大，“产品价值放在那里，就慢慢卖。公司不差钱，更没有降价的压力。”
记者还发现，具体到许多项目的销售过程中，开发商并不是通过价格策略，而是通过给买房人制造紧张情绪，刺激市场。日前，买房人邓女士收到朝阳区某楼盘短信称“明日放量最后几套小户型，仅此一天”。第二天一大早，邓女士赶到时几套房源已经售罄。昨天，她又收到同样一条短信。一楼盘售楼主管告诉记者，类似这样“放量最后几套房源”、“最后几天优惠”是开发商惯用的销售策略。“调控只是暂时抑制了需求，没有伤筋动骨；开发商看到几个月并没有普遍的实质性降价，现在也不认真考虑降价的事情了。小打小敲，隔三差五卖一批。”这位主管如是说。
经纪人疲于应付交易拉锯战
“报纸上有点风吹草动，买房和卖房的人就会开始较劲”，最近一个月以来，由于二手房市场的行情变幻，令东花市某中介门店的经纪人小李感到很无奈，很羡慕那些在6月份辞职休息的旧同事。
7月中旬以来，二手房行情有点好转，买房人看房增多，但是对于小李而言，却并不是工作状态的好转。“比起5月份和6月份，人更加疲倦了。”小李说。本家润园的一套三居室的房子，小李带着客户跑了四五趟，在其极力劝说下，房东在价格上有了10万元的让步，客户也明确了购买意向，房主却在成交的前一天再次专门研究了网上的新闻，觉得房价没有下降的可能性，可能还会上涨，不仅说不降价了，还想加点价格再卖，客户显然就不干了。而夹在中间的小李，不仅这个月的一笔提成收入泡汤了，领导看他的眼神也和以前有些不一样。
“都说二手房的价格下降，那应该是全市的平均价，在我所跑的这片二环里的区域，价格就从来没有降过。”小李说，这给他带来了最坏的结果：买房的人觉得价格肯定会降，不愿意出手买；卖房的人觉得价格会继续上涨，不愿意出手卖房。如新怡家园的房子，买的人说价格能降到3万以下，卖的人说能涨到6万，中介干的是“撮合”的活，这么大的差距，谁也没法撮合。
不再摆摊、抢客户，等着市场回暖
“政策出台后，大家都绷着，几个月没分出胜负，大家也累了。”小李回忆，5月份调控政策初现效果的时候，出于紧张和担忧，小李还和同事们经常举着牌子到外面“摆摊设点”，经过两个月的激情奋斗，发现效果还是不明显，因为买房人和卖房人看的都是价格。没有降过价的房源，摆在哪里也不会有人买。相反，每次“摆摊”还会引起同行和城管的非议，也有点“死马当活马医”的无奈。
小李说，6月份之后，不少同事都陆续离职了，因为觉得没几个月是不会有好转的，个人“奋斗”是胳膊拧不过大腿。还有些同行是因为公司要调整门店，觉得换到不熟悉的地方更没戏，就索性不干的。“附近有几家门店现在的从业人员几乎换了一轮。”
7月初，小李还一度庆幸自己坚持留在了店里，而且还提拔为店经理。因为当时的政策影响似乎有弱化的趋势，房价虽然没有降，但看房的人多了，他还做成了一笔很有成就感的交易，一个很富裕的老板在没怎么讲价的情况下，买了一套这里的大三居，让他们小赚了一笔，给同事鼓了劲。
过了7月中旬，又有不少买房人看到政策没效果，开始出手了，但是一直没有出现成交明显增加的事实，他开始怀疑7月份的那次成交只是一个特殊个案。最近几天，媒体又在报道政策收紧的新闻。“随他去了，能做多久就多久，尽量找好房源，尽量带好客户，成交不成交，就顺其自然了。”小李觉得，现在也没有6月那时想辞职的冲动了，还想呆在这行里，就得有个好心态，期望不大了，失望也不大了，情绪也好了。
“最近好像同行打架争客户的也少了。打架的时候说明大家还是有希望和激情的，现在都看淡了，我们主导不了市场，只能是等着”，小李开玩笑说。
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