今年沪上大热，大概已有四十几天的黄红色高温天了，恼人的夏天和秋天......这两天，开始努力挤点时间看书，先从刘家安老师的《民法物权》开始。
01引言
物权是对标的物直接支配的权利，具有对世性和排他效力。基于物权对世性权力的绝对性，其变动效果不仅直接关乎交易当事人的利益，也潜在对所有民事主体产生影响。
因此，为维护交易安全，现代民法将“公示原则”与“公信原则”确立为物权变动的两项基本原则。物权的变动，是指物权的发生、变更与消灭；对权利人而言，物权变动意味着物权的取得、内容变更与丧失。
02不动产物权变动要件
1、依法律行为的物权变动
《民法典》第209条之“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
（1）必需有物权处分权，不动产所有权的转移或者定限物权的设立系物权处分行为，无处分权将导致处分行为不发生效力或者效力待定。
（2）必需有物权处分意思表示，在物债二分原则下，将物权变动的基础建立在独立的物权表示至上，或者说将不动产物权变动的意思包含在不动产买卖等合同之中。
（3）原则上需经登记，所有权的对世性和公示公信效力原则。
2、非依法律行为的物权变动
（1）裁判、征收，一是法院的判决或者仲裁机构的裁决，但注意必需是能直接引起物权变动的法律文书；二是法院的强制执行，比如法院制作拍卖、变卖裁定书或者执行法院执法的以物抵债裁定书；三是人民政府的征收决定。
（2）继承，一是法定继承，于继承开始即被继承人死亡时，法定继承人取得遗产的所有权；二是遗嘱继承，基于遗嘱的死因行为和法律行为，遗嘱继承人或者受遗赠人在被继承人死亡时直接取得相应遗产所有权。
（3）事实行为，比如合法建造、拆除房屋等客观行为，在事实上的设立或者消灭物权。
03不动产物权登记
1、法定登记机构
我国对不动产登记实行统一登记制度，国务院国土资源主管部门指导、监督全国不动产登记工作，县级以上人民政府确定本行政区域的不动产登记机构负责本行政区域的不动产登记。
2、不动产登记簿
（1）以不动产单元为基本单位登记。
（2）能够登记的不动产物权类型
（3）不动产权属证书，除不动产登记机构的登记簿外，还有权属证书来标明权利人及权利内容。尽管权属证书系不动产登记机构制作发放，但其公示信赖程度不及不动产登记机构管理的不动产登记簿。
（4）不动产登记簿查询，物权登记是不动产物权公示手段，但登记簿和权属证书并不自动产生公示效果。而法律规定了物权查询、复制的主体是权利人、利害关系人，其中权利人本身已经了解一般无需查询，例如房屋买受人须在买卖合同订立后才能成立利害关系人进行查询，其实一定程度上限制了不动产物权公示效力和失去了交易保障的意义（注意联系实务中的中介产调）。
3、物权登记功能
（1）确认功能，从无到有的确认不动产物权的性质、主体等。
（2）创设功能，不动产物权自登记时发生效力，即为设权效力。
（3）宣示功能，是指宣示登记产生不动产后续处分效力或者对抗效力。
（4）推定功能，记载于不动产登记簿的物权，推定权利人享有不动产物权。
4、不动产登记类型
（1）初始登记，是指不动产权利的第一次登记，注意未办理初始登记的不得办理其他不动产登记。
（2）设立登记，创设定限物权时由当事人共同申请在不动产登记簿上做设立登记，如建设用地使用权、土地承包经营权、地役权、居住权、抵押权等。
（3）转移登记，比如因交易、继承、析产或者担保债权转让的抵押权转移登记等，但注意居住权不得转让。
（4）变更登记，针对不动产登记事项变动的登记，比如姓名、名称，界址、用途，抵押担保范围等等。
（5）注销登记，是指不动产灭失、权利人弃权或者其他原因导致不动产权利绝对消灭时的不动产登记簿的记载。
（6）查封登记，是指法院执行保全要求在登记簿上的限制权利人处分不动产的记载。
（7）更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载内容错误的申请更正登记。注意，申请人的证据义务及证明责任，登记簿记载权利人的同意权与不同意时的争议状态。
（8）异议登记，是指登记簿记载权利人不同意更正的利害关系人保护救济措施，并使得记载于登记簿的物权失去公信力避免物权善意取得。注意，异议登记，一是并不意味着登记簿记载错误；二是并不限制物权交易变动，只是提示法律风险；三是异议登记的临时期限性与依诉处理原则；四是损害赔偿的法律后果责任。
（9）预告登记，不是任何形式的物权而是债权，或者说是债权物权化。不动产交易中（不引起物权变动但限制物权处分）经过预告登记的债权对抗特定第三人，保障债权实现。预告登记，会因债权消灭和能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记，而失效。
电话： 0931-8512788 0931-8515399
传真：0931-8512788
地址：兰州市城关区南滨河东路5268号（名城广场4号楼2505-2506）
Copyrights © 2022 All rights reserved. 版权所有 甘肃方家不动产评估咨询有限公司
陇ICP备10200190号
甘公网安备 62010202002694号
访问量：6053015
