十一黄金周前后,各地方政府陆续出台楼市限购限贷政策受到市场的高度关注。在各地房价上涨愈演愈烈的情况下,多地纷纷重启限购限贷政策:自9月30日至10月8日,短短九天时间,北京、天津、成都、合肥、无锡、济南、武汉、郑州、苏州、南宁、南京、厦门、深圳、广州、佛山、珠海、东莞、惠州、福州、上海、南昌共计21个城市先后发布新的楼市调控政策。
本轮地方政府的调控政策主要从五个方面着手:一是差别化的房贷政策,例如首套与二套、三套房贷首付比例不同,户籍居民与非户籍居民房贷首付比例不同等;二是限购政策,如禁止拥有三套房以上的居民购房,禁止不符合条件的非户籍居民购房,禁止符合条件的居民购买某一面积(如144/180平米)以下的住房等;三是公积金政策调整,如禁止异地公积金贷款,下调公积金贷款额度等;四是规范或限制房企行为,如禁止房企和中介从事场外配资金融业务,禁止房企在取得预售许可之前进行预售,禁止房企6个月内上调楼盘备案价格;五是拿地政策调整,如调整土地出让竞价方式、提高拿地竞买保证金比例及首付款比例等。总体而言,各地方政府因地制宜、因城施策,通过差别化房贷、限购等政策,抑制投资和打击投机需求,同时仍然强调了保障居民的自住房需求。
我们认为,本轮地方政府房地产调控政策的出台,能够起到一定的稳定市场的作用。一方面,历史数据显示,房地产调控政策出台之后房价增速都出现过明显的回落;另一方面,从媒体报道及部分地区的销售情况看,在本轮房价上涨过程当中,外地投资客大量涊入、炒买炒卖、以及借机哄抬房价的情况并不鲜见。各地的房地产调控政策能够直接遏制投资及投机需求的增长,稳定过快上涨的房价。
对于房地产投资增长,我们维持上周周报的观点,即房地产投资的短周期改善或已接近尾声。
一是从房地产投资的改善周期呈现持续时间缩短、滞后于销售的时间拉长、反弹力度减弱的特点,从历史趋势看本轮改善可能接近尾声;二是近期的房地产销售、新开工、土地购置等增速均已呈现回落的趋势,销量的回落也将在一定程度上影响投资改善的持续性;三是从全国范围来看,考虑到三四线城市库存量仍然高企,本轮二线城市房价的上涨可能很难继续向外蔓延至三四线城市,地区间的分化依旧严重;四是各地限购限贷政策再起,政策风向的转变对于房地产开放商的投资积极性影响显着。
因此,尽管当前较低的利率水平降低了房地产开发投资的资金成本,但我们仍然认为本轮房地产投资增速回升的持续性并不乐观。考虑到去年同期低基数的因素,房地产投资年内仍能维持低位的正增长,但亦难再出现大幅度的反弹。
作者：佚名 来源：网
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